Analyses / Interviews Portugal

Banques portugaises

A.L. Cela concerne-t-il toutes les banques portugaises et un nombre important de biens immobiliers ?

M.P. - Oui, pratiquement toutes les banques portugaises sont concernées, à des degrés plus ou moins importants. Toutes les banques portugaises proposent des prêts immobiliers.

Quant au nombre de biens immobiliers concernés, il est en augmentation constante, du fait de la croissance de déclarations de faillites personnelles ou d'impossibilité pour de plus en plus de familles, de pouvoir faire face à leurs obligations.

Il y a actuellement 150 mille familles portugaises en retard de paiement de leurs mensualités de remboursement. Et d'après la Banque du Portugal, chaque jour, 25 nouvelles familles se retrouvent à la rue, en devant céder leur habitation pour cause d'impayé. Après avoir étudié tous les recours possibles, ces familles ont donc été contraintes de céder leur bien immobilier à l'établissement bancaire prêteur.

Personne ne peut aujourd'hui dire quelle sera la véritable ampleur du phénomène dans les mois à venir, mais on peut néanmoins constater que les banques se retrouvent avec de plus en plus de biens immobiliers sur les bras, et dont elles devront se défaire, ce qui ne manquera pas de jouer un rôle non négligeable sur le marché immobilier portugais.

- Prenons le cas de la CGD par exemple : Concernant spécifiquement la CGD (Caixa geral de depositos), il s'agit d'une banque nationale vouée à être vendue. Il ne s'agit pas de privatisation, mais de vente, désir manifesté par l'actuel gouvernement, qui brade une grande partie du patrimoine portugais à prix de solde, afin de répondre aux impositions et exigences de l'UE.

Or la CGD, (qui a d'ailleurs la particularité d'être le plus grand créancier actuel détenteur de la dette publique du Portugal avec 6,5 Milliards d'euros fin 2010), se retrouve avec un nombre important de biens immobiliers sur les bras, récupérés à des propriétaires pris à la gorge. Il va donc falloir qu'elle se défasse au plus vite de ces boulets.

C'est aussi le cas pour d'autres banques. Il n'existe pas de situation-type et chacune doit improviser en fonction du contexte.

A.L. Vous voulez dire que ces banques vont tout faire pour vendre rapidement ?

M.P. - Oui, évidemment. Elles y ont intérêt. Je dirais même qu'elles vont y être obligées. Elles vont employer tous les moyens pour se défaire au plus vite de ces biens qu'elles possèdent malgré elles.

Elles vont devoir faire preuve d'imagination, diversifier leurs circuits de vente, et inventer des produits complémentaires attractifs afin de capter les acheteurs potentiels au plus vite. Car pour elles ça urge.

A.L. Quoi d'autre ?

M.P. - D'autre part, le marché immobilier portugais, même s'il n'a pas connu de bulle, est néanmoins surévalué par endroits, et devra être corrigé. Attention, car il ne s'agit pas d'une chute générale du prix de l'immobilier portugais, mais bien d'un réajustement qui devra être effectué dans des villes, voire des secteurs précis de villes, où les prix de certains produits immobiliers sont nettement surévalués par rapport à la réalité.

L'ordre de grandeur de cette correction atteindra 30% voire davantage, surtout dans des villes comme Lisbonne. Les propriétaires devront à moyen, voire à court terme, impérativement procéder à cette correction, c'est à dire à ré-estimer les biens dont ils sont propriétaires en les révisant à la baisse.

A titre d'exemple, la Deco, la principale association portugaise de défense des consommateurs, a ainsi estimé qu'à Lisbonne, les appartements de type T1 devront descendre en moyenne de 34%, et les T2 de 39%.

Dans les quartiers de Campolide et de Lapa, la baisse des prix devra même être supérieure. Ainsi les T2 du quartier de Lapa à Lisbonne, sont d'après cet organisme, actuellement surévalués de 52%. Quant aux prix des T2 du quartier de Campolide, ils seraient surévalués de 54%, et devraient donc baisser de moitié, ce qui n'est pas rien.

Les appartements de type T2 situés dans les quartiers de Anjos, Arroios, Estefania et Penha de França, seraient actuellement plus proches de leur valeur réelle, mais devraient néanmoins subir une baisse de l'ordre de 20% pour être en adéquation réelle avec le marché.

A.L. Et c'est ainsi partout au Portugal ?

M.P. - Pas vraiment partout. Encore une fois, il ne s'agit pas d'une chute globale importante et massive du marché au sens strict, mais de réajustements à faire de façon sélective. Cependant on a déjà noté une baisse générale globale du prix de l'immobilier au Portugal. Sur les 12 derniers mois on estime la baisse à environ 7%

Il en est de même avec le marché immobilier du luxe. Ce marché était une sorte de "marché parallèle", ne tenant pas vraiment compte de la réalité du pays, car s'adressant en grande partie à des investisseurs ou des propriétaires étrangers. L'Algarve est un parfait exemple de cette réalité. Mais comme la crise fait partir nombre d'étrangers du Portugal, les biens immobiliers de ce segment augmentent. Augmentation de l'offre d'un côté et réduction de la demande de l'autre, impliquera là aussi une baisse inévitable.

A.L. Mais en dehors des grandes villes ou du luxe ?

M.P. - En principe, les biens immobiliers standards, situés en province, dans les villages, et donc en dehors des secteurs "normaux", n'ayant pas subi d'influences particulières ou d'effets de mode passagers, n'ont pas trop bougé ces dernières années, et n'auront donc pas à subir de réajustement, sauf exception.

Ils ne subiront que les effets de la "loi du marché", c'est à dire une baisse relative qui se cantonnera à suivre la loi de l'offre et de la demande, le tout en période de crise et de dévastation d'un pays par une poignée de politiciens aux ordres de l'oligarchie financière qui dirige l'UE.

D'une manière générale, avant d'acquérir un bien immobilier actuellement au Portugal, tachez de connaître la progression de son prix ces 10 dernières années. Si par rapport à il y a 10 ans, le prix du bien a subi une hausse qui vous semble anormale, beaucoup plus importante que "le raisonnable", et ceci sans qu'il y ait aucune justification extérieure réelle, c'est que le bien immobilier est surévalué.

Mais quoi qu'il en soit, il subit la loi du marché actuel qui est en tendance baissière.

A.L. - Donc l'attente est la solution ?

M.P. - Probablement, et ce d'autant plus qu'en Espagne, une véritable bombe vient d'exploser !

A.L. - C'est à dire ? Avez-vous des révélations à faire sur l'immobilier en Espagne ?

M.P. - Des révélations, peut-être pas car l'information est publique. Mais sans doute beaucoup n'en ont pas encore connaissance...

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