l'immobilier au Portugal

 Faut-il investir aujourd'hui, dans l'immobilier au Portugal ? Oui ? Non ? Faut-il attendre ? Questions réponses : Interview de Mario Pontifice

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Anne Loureiro Provins : - Bonjour M. Mario Pontifice. Vous êtes le responsable de Portugalmania.com, et nous vous remercions pour avoir accepté de répondre à nos questions.

M.P. - Je vais essayer d'y répondre clairement et sans détours. :)

A.L. Etes-vous un spécialiste de l'immobilier au Portugal ?

M.P. - Je n'évolue pas dans ce domaine spécifique. Je pourrais plutôt être qualifié d'assez bon "spécialiste du Portugal" dans son ensemble, tant par le fait de ma totale imbrication avec le pays, que de par ma connaissance du Portugal en général, mais aussi par la multitude de conseils que j'ai été amené à fournir jusqu'ici à des milliers, voire des dizaines de milliers de personnes, depuis que Portugalmania existe.

Je ne suis donc pas un spécialiste spécifique de l'immobilier portugais, mais je me maintiens cependant très proche de tous les aspects qui lui sont liés, entre autres. A travers le site Portugalmania on me consulte d'ailleurs souvent à titre de conseil, que ce soit pour une aide pratique, logistique, ou pour donner un avis concernant des achats immobiliers - entre autres - au Portugal. Et à chaque fois je tente autant que possible d'y répondre avec franchise et sans détours.

A.L - Qu'en est-il du marché immobilier au Portugal ?

M.P. - Il faut déjà savoir que le marché immobilier portugais n'a pas connu de bulle immobilière, comme ça s'est passé par exemple, en Espagne. C'est un marché plutôt régulé dans son ensemble, avec cependant d'inévitables disparités suivant les régions, ou les types de produits. Cela n'a pas empêché certains envolées de prix les 10 dernières années, que ce soit par secteurs géographiques ou par types de biens, de façon là aussi sectorisée.

Mais le marché immobilier au Portugal connaît évidemment la crise, non pour avoir été un facteur provocateur de celle-ci, mais pour devoir la subir. Il convient cependant de préciser que tout ne va pas pour le mieux dans ce secteur, et ce, même avant la crise. En fait ce marché est en pleine tentative de réajustement à tous points de vue (prix, adéquation offre/demande, rentabilité nette, aspects locatifs etc.)

Du fait de ce besoin d'éclaircissement dans un secteur économique important, dans lequel les composantes sociale et sociologique entrent en ligne de compte, l'inventivité est de mise.

Ainsi, au niveau de l'achat, on assiste à l'éclosion de nouvelles formules de financement, qui dépassent le cadre restreint du crédit classique, pour se voir proposer d'autres alternatives de type investissement payé par la location, ou encore des formules de location-achat comme cela a existé en France à une certaine époque.

Sur le plan locatif, de grands chamboulements sont en cours sur le plan législatif, notamment pour tout ce qui est relatif aux contrats de locations anciens. C'est un grand chantier qui doit prendre en compte les intérêts des locataires autant que des propriétaires. Ceci ne concerne cependant pas ou peu les investissements immobiliers actuels non occupés, dont le prix des loyers est encadré par les lois récentes.

A.L. - Les gens, tels les émigrés portugais actuellement propriétaires d'un bien qu'ils louent, doivent-ils entreprendre des démarches ?

M.P. - C'est un point particulier qui dépasse le cadre de l'investissement immobilier actuel. Ca ne concerne que les personnes déjà propriétaires, qui ont loué leur bien dans le cadre de l'ancienne loi, et qui doivent donc prendre en compte la nouvelle législation régissant la location. Mais pas tous ceux qui désirent investir actuellement. Si vous voulez bien, nous reviendrons prochainement sur cette loi.

A.L. - Une chose qui est frappante au Portugal, c'est le nombre d'immeubles en décrépitude. A quoi cela est-il dû ?

M.P. - C'est vrai que partout au Portugal, on est généralement frappé par la vision d'immeubles dans un état de délabrement avancé. Cela tient à différentes raisons.

- D'abord, le Portugal a toujours été un pays d'émigration. Actuellement, du fait des incidences néfastes de son appartenance à l'UE et à l'adoption de l'euro, le phénomène peut même être qualifié d'exil. Puisqu'il oblige des centaines de milliers de portugais à fuir la misère, comme dans les années 60/70, si ce n'est que le profil des exilés a changé et que désormais toutes les régions sont touchées par ce désastre causé par l'UE et l'euro.

Hormis ce gigantesque saccage sociologique et  cette véritable destruction de la démographie portugaise ainsi que du futur du Portugal auquel on assiste en Europe dans un silence complice, l'émigration portugaise, à des degrés nettement moindres, a toujours été une réalité. Ceci a engendré un éparpillement des portugais à travers la planète, ce qui au moment des héritages ne facilite pas les choses. Des processus s'éternisent ainsi des années pendant que l'on recherche des héritiers potentiels aux quatre coins du monde.

- Ensuite il y a le fait que le Portugal soit un pays où le niveau de vie est peu élevé. Ceci a des incidences en cas d'héritage. Faut-il vendre un bien immobilier ou le restaurer pour le louer ? Le manque de moyens freine ou stoppe beaucoup d'initiatives, et les biens immobiliers se délabrent ainsi avec le temps, sans que rien ne puisse être fait.

- On ne doit pas oublier les différents éventuels entre héritiers, qui eux aussi sont souvent un facteur tendant à l'inaction, lorsque les intérêts divergent.

- Mais la plus importante cause de la dégradation de l'immobilier tient surtout aux anciennes lois (de type loi de 48 en France), qui au Portugal concernent plus de 500 mille locataires et propriétaires. Le prix des loyers n'a pas évolué depuis des décennies. Certains locataires paient encore 10 ou 15 euros de loyer par mois, ce qui place les propriétaires dans l'impossibilité d'effectuer des travaux.

AL. - Existe-t-il un impôt foncier au Portugal ?

M.P. - Oui, l'IMI, (Imposto municipal sobre Imoveis). Anciennement appelé contribuição predial, puis Contribuição Autárquica. L'IMI est un impôt appliqué à l'immobilier et aux terrains

D'après les statistiques nationales, il se monte en Octobre 2012 à environ 245 euros / an en moyenne pour un bien immobilier urbain, en tenant compte d'une récente réévaluation imposée par le gouvernement.

Les impôts ou taxes liées au patrimoine au Portugal se limitent à l'IMI, le principal, auxquels on peut ajouter en cas de vente l'IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, ainsi que le IS - Imposto do Selo.

A.L - Au Portugal, l'immobilier est-il un secteur important de l'économie ?

M.P. - Oui, le marché immobilier portugais est un secteur important de l'économie et qui au fond, avec des hauts et des bas, ne se porte pas si mal malgré les apparences et la morosité ambiante.

Ainsi, si les récentes données Eurostat pointent une baisse de la croissance du marché immobilier portugais en comparaison avec l'année antérieure (2011), elles pointent au contraire une croissance mensuelle du secteur productif de l'ordre de 10,4% entre Juillet et Août 2012, soit la plus grande croissance des pays de l'UE, dont la moyenne s'est située à 0,7%.

Mais là aussi il faut relativiser, car on ne connaît à l'heure actuelle pas les conséquences qu'auront les récentes mesures prises par le gouvernement portugais. Les changements radicaux des échelons des taux marginaux des impôts sur les revenus, ainsi que des augmentations de toute sorte, parfois d'un niveau stupéfiant, atteignant de plein fouet les propriétaires immobiliers, et le nouveau seuil de taxation des revenus locatifs à 28%, risquent d'avoir des effets surprenants, en tout cas absolument impossibles à évaluer actuellement par quiconque. Seul l'avenir dira ce qu'il en est.

A.L. - Les étrangers investissent-ils dans le marché immobilier portugais ?

M.P. - Ca a été le cas, mais ça l'est de moins en moins depuis 2007, année où le record a d'ailleurs été battu avec un investissement annuel total de l'ordre de 1,75 Milliards d'euros. (Mil sept cents cinquante millions d'euros). Ca peut sembler peu, mais pour un pays de faible dimension comme le Portugal, c'est important.

Depuis cette date, l'investissement étranger dans l'immobilier portugais n'a fait que dégringoler. Ainsi d'après les données des associations professionnelles du secteur, en 2011 l'investissement s'est limité à 350 Millions d'euros, soit le niveau le plus bas des 12 dernières années, y compris donc des années avant la "crise".

L'investissement immobilier étranger annuel au Portugal a donc baissé de 80% depuis 2007.

A.L. - On parle beaucoup des banques. Qu'en est-il au Portugal ?

M.P. - Vis à vis de l'immobilier qu'elles possèdent, il va falloir qu'elles fassent des options. Et je dirais même des options impératives et obligatoires, car cela va devenir urgent pour beaucoup de banques.

On considère qu'il y a actuellement entre 350 et 450 mille biens immobiliers en vente sur le marché portugais. Et ce nombre est en augmentation. Même si le Portugal est un des pays d'Europe ayant le plus grand pourcentage de sa population qui est déjà propriétaire, ce chiffre ne serait pas effrayant en soi, si on ne tenait pas compte de la réalité économique du pays, et du contexte morose du secteur immobilier parmi d'autres.

De plus en plus de banques doivent faire face à des impayés et se retrouvent avec de nombreux biens immobiliers, littéralement sur les bras.

Or d'une part ce n'est pas le rôle d'une banque de vendre de l'immobilier "acquis" de cette façon, et d'autre part les banques ont bien d'autres chats à fouetter actuellement, plus importants que la gestion d'une sorte de patrimoine immobilier découlant de sur-endettements de particuliers.

Il faudra qu'elles se débarrassent au plus vite de ces véritables boulets qui contribuent à plomber leurs comptes, déjà largement pourris par de sombres actifs. Et encore, étant donné que les banques peuvent aisément édulcorer les bilans, on imagine aisément que la réalité est bien en dessous de celle qui est généralement annoncée publiquement.

A.L. - Vous voulez dire... ?

M.P. - Je veux dire qu'il n'est pas du tout impossible qu'il y ait très bientôt des affaires en Or à réaliser au niveau de l'immobilier au Portugal.

AL. - Vous parlez de braderie possible ?

M.P. - Le terme "braderie" est à relativiser. Mais d'une certaine façon, oui. Face à un marché immobilier déséquilibré faute de demande suffisante, et surtout, j'insiste, face au besoin quasi-impératif que certains banques auront de "liquider" leurs biens immobiliers assez vite pour "faire le ménage" de leurs comptes, il est en effet fort possible qu'on assiste dans un futur proche à un bradage des biens immobiliers avec lesquels les banques se sont retrouvées sans le vouloir. Et ceci pourrait évidemment jouer sur les prix de l'immobilier en général.

AL. - Donc, vous préconisez d'attendre avant d'acheter ?

M.P. - Comme je vous le disais au début, tout dépend de vos intentions et de votre profil.

Si vous devez impérativement procéder immédiatement à un achat immobilier pour des raisons qui vous sont propres, vous n'aurez pas le choix. Sachant que votre marge de négociation est relativement confortable vu la situation.

AL. - Facile de faire baisser les prix, donc ?

M.P. - Il est forcément plus facile de faire baisser les prix dans ce contexte. Suivant les régions, la situation, les caractéristiques propres à chaque bien, la concurrence existante, etc, les prix peuvent être révisés à la baisse de façon plutôt prometteuse.

Mais si par contre, il n'est pas urgent pour vous d'investir actuellement, je précise bien "actuellement", je préconiserais plutôt d'attendre.

AL. - D'attendre quoi ?

M.P. - D'attendre que la situation s'éclaircisse.

Ainsi il y a de nombreux facteurs qui peuvent intervenir et générer des baisses des prix, qui selon le cas, peuvent être conséquentes.

A.L. - Lesquels ?

M.P. - De très nombreux. On pourrait ainsi parler de ce qu'on vient d'aborder : L'obligation de vendre, voir l'urgence de vendre, ce qui pourrait entraîner une forte baisse des prix.

A.L. - De quel ordre ?

M.P. - Tout est possible.

Souvenez-vous des affaires colossales qu'il a été possible de réaliser en France lors des 20, 15 et même 10 dernières années, lorsque par exemple l'UAP a fusionné avec Axa et s'est débarrassé de son portefeuille immobilier. Cela a engendré des milliers de biens immobiliers vendus en France à des prix allant de -30, jusqu'à -60 % de leur valeur.

Il en a été de même avec des sociétés immobilières, telles Gecina, un des plus grands acteurs européens et même mondiaux de l'immobilier, qui pour des raisons diverses liées à leur stratégie, se sont également "débarrassées" d'une partie de leur patrimoine immobilier à des prix proches là aussi, de la moitié de leur valeur théorique sur le marché.

En d'autres termes, rien n'est impossible, et même si ça peut sembler incroyable, dans l'immobilier le Père Noel existe bel et bien. Il suffit d'être à l'affût et de bien avoir toujours sa chaussure au pied de la cheminée :)

A.L. Vous voulez donc dire que le Père Noel va passer au Portugal ?

M.P. - C'est assez probable.

A.L. D'après vous, il faut donc investir dans l'immobilier au Portugal ?

M.P. - D'une manière générale, oui, car le Portugal est un pays où l'on peut encore réaliser des affaires dans ce domaine, et où on ne court pas de risques à acheter de l'immobilier, au contraire. Ceci bien sûr, si on achète aux "véritables" prix.

A titre d'exemple, alors que Paris est devenu inaccessible au "commun des mortels", Lisbonne (ainsi que sa région proche), demeure une capitale complètement accessible à l'investissement immobilier. On peut y réaliser des opérations qui seraient inimaginables à Paris, et l'avenir est encore plus prometteur.

De manière générale partout au Portugal, le rapport qualité/prix de l'immobilier est excellent, et va probablement le devenir de plus en plus dans les mois à venir, ou les 2 ou 3 prochaines années, suivant la façon dont l'économie portugaise se comportera.

A.L. Donc, il faut se ruer ?

M.P. -  Je n'ai pas dit ça. Tout dépend de votre profil et de vos intentions. Si vous êtes obligé d'investir actuellement, vous n'avez pas le choix.

Si par contre vous avez le choix, il est bon d'analyser la situation à tête reposée.

A.L. Que peut-on attendre précisément ?

M.P. - Commençons déjà par analyser le marché immobilier portugais actuel, sa réalité et ses perspectives.

- Le marché immobilier portugais domestique (non détenu pas des banques mais par des propriétaires privés), a tendance a ronronner depuis le début de la crise. L'offre dépasse largement la demande, ce qui rend le marché morose. Cette morosité a d'autant plus été accentuée par la frilosité des banques à prêter dans ces 4 ou 5 dernières années, ce qui a restreint la quantité d'acheteurs.

- L'immobilier détenu par les banques :

Des banques portugaises devront très bientôt se défaire des activités parallèles qui pénalisent leurs bilans. Elles devront assumer de lourdes pertes réalisées, suite à des mauvais choix ou à des erreurs de gestion ou des risques inadéquats. Ainsi, et ce n'est qu'un exemple parmi d'autres, la CGD vient de considérer comme potentiellement perdus, 50 millions d'euros faisant partie d'un investissement une perte potentielle de 50 Millions d'euros relatifs à des investissements réalisés à l'étranger dans le secteur de la construction d'autoroutes.

La même CGD s'est également déjà débarrassé de ses investissements dans le secteur de l'assurance santé, qu'elle a récemment revendus. Du fait de leurs difficultés, les banques portugaises, comme d'ailleurs toutes celles faisant partie de l'UE, devront impérativement nettoyer leurs bilans, se défaire des actifs toxiques, redéfinir leur stratégie, et se consacrer à des secteurs correspondant davantage à leur métier ou à leur savoir-faire.

De toute façon le contexte incertain dans lequel elles se trouvent ne leur donne pas trop le choix.

Suite de l'interview

26 Oct 2012 © portugalmania.com